(1) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach
§ 9 Abs. 2 verminderte Reinertrag ist in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage und dem Kapitalisierungszinssatz mit dem sich daraus ergebenden, finanzmathematisch dem Rentenbarwertfaktor entsprechenden Vervielfältiger nach Anlage 4 zu kapitalisieren.
(2) 1Bei der Bemessung der Restnutzungsdauer ist im Gegensatz zur technischen Lebensdauer ausschließlich auf den Zeitraum abzustellen, in dem die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann.
2Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist unter Berücksichtigung der sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen objektspezifisch anhand der Fragestellung, wie lange die Vermietbarkeit des Objekts zu den angenommenen Erträgen gesichert erscheint, einzuschätzen.
3Die in Anlage 2 genannten Erfahrungssätze für die Nutzungsdauer baulicher Anlagen sind zu berücksichtigen.
(3) 1Der Kapitalisierungszinssatz entspricht dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren nachhaltigen Reinerträge eines Grundstücks auf den Zeitraum ihrer angenommenen Zahlung nach vorsichtiger Schätzung erfahrungsgemäß diskontiert werden.
2Er muss aus der regional maßgeblichen langfristigen Marktentwicklung abgeleitet werden.
3Je höher das Ertrags- und Verkaufsrisiko der Immobilie einzustufen ist, umso höher muss auch der Kapitalisierungszinssatz gewählt werden.
4Verschiedene Nutzungsarten sind jeweils gesondert zu betrachten.
(4) 1Bei wohnwirtschaftlicher Nutzung darf der Kapitalisierungszinssatz nicht unter 5 Prozent, bei gewerblicher Nutzung unbeschadet des Satzes 3 nicht unter 6 Prozent in Ansatz gebracht werden (Mindestsätze).
2Die in Anlage 3 genannten Bandbreiten für einzelne Nutzungsarten sind zugrunde zu legen.
3Die untere Grenze der jeweiligen Bandbreite darf bei gewerblich genutzten Objekten um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, wenn es sich um erstklassige Immobilien handelt.
4Dies ist dann der Fall, wenn mindestens folgende Kriterien erfüllt sind:
1.
eine sehr gute Lage im Verdichtungsraum,
2.
ein entsprechend der jeweiligen Objektart bevorzugter Standort,
3.
eine gute Infrastruktur,
4.
eine gute Konzeption,
5.
eine hochwertige Ausstattung,
6.
eine hochwertige Bauweise,
7.
eine besonders hohe Marktgängigkeit,
8.
die Beschränkung auf die Nutzungsarten Handel, Büro und Geschäfte,
9.
ein sehr guter Objektzustand und
10.
die gegebene Möglichkeit anderweitiger Nutzungen.
5Ein Unterschreiten nach Satz 3 bedarf im Gutachten der besonderen, nachvollziehbaren Begründung.